1.定期借地権ってなんですか？

• 平成4年8月より施行された新借地借家法による新しい制度で、契約期間が満了すると当然にその消滅が予定されている借地権で、契約の更新・延長がありません。立ち退き料等の負担もなく、ビレッジガルテン事業では契約満了時には借地人の費用負担で建物を取り壊し、更地で土地を返還してもらえます。

2.定期借地権の期間は？

• 居住用として利用できる定期借地権は契約期間を50年以上とする一般定期借地権と30年経過後に建物を土地所有者に譲渡する旨の定めをする建物譲渡特約付借地権があります。ビレッジガルテン事業では建物買取請求権を契約上排除可能な一般定期借地権（地上権）を利用しています。

3.契約期間が終了するとどうなりますか？

• 地上権者の費用負担で建物等を取り壊し撤去、土地を更地（原状）にして返還してもらえます。土地所有者が希望すれば建物を無償で譲り受けることも可能です。ただしこの場合は土地所有者の意思で建物を残すので預かっていた保証金は返還しなくてはいけません。

4.「更地（原状）」とはどのような状態ですか？

• 開発造成工事終了時点の状態を言います。

5.契約の延長・更新はできますか？

• 延長・更新はできません。契約期間満了時で終了となります。土地所有者と地上権者の両者が合意すれば、新たに契約締結することは可能ですし、契約形態を賃貸借契約や売買などに変えて締結することももちろん可能です。

6.契約期間の途中で解約はできますか？

• 土地所有者から契約期間中に解約を求めることはできません。ただし、地上権者が2年間分以上の地代支払いを怠った場合、土地所有者は地上権の消滅を請求し、契約を終了させることができます。地上権者は土地所有者に対し1年以上前に書面で申し入れをすれば解約が可能です。しかしこの場合、地上権者は土地を更地（原状）にするか、建物を土地所有者に無償譲渡することになります。さらにはビレッジガルテンの場合、契約事項に中途解約損害金を定めておくケースがありますので、その場合、よほどのことがない限り、地上権者側からの解約も考えにくいと思われます。

7.契約期間中に土地を売却できますか？

• 可能です。
  ※新土地所有者には定期借地権（地上権）設定契約に定めた一切の内容（保証金返還義務など）を継承させなければなりません。
  ※土地所有者が変更する際はその旨を地上権者へ書面通知しなければなりません。

8.契約期間中に土地所有者がするべき業務は何ですか？

• 毎月の地代管理と3年毎に行う地代改定が主な業務となります。その他必要に応じて地上権者が必要とする書類（車庫証明発行に必要な書面、住宅ローン借入に必要な書面など）の発行や記名・押印に協力して応じること、また地代の改定時や土地所有者変更の際の通知業務があります。

9.契約期間中に借地人と接する機会はありますか？

• 地上権者からは「地上権の譲渡」「地上権の相続」「建物の賃貸」「建物の増改築」の際に土地所有者に通知する義務があり、土地所有者からは「地代の改定」「土地所有者の変更」の際通知義務が発生します。また地上権者が車庫証明の取得や住宅ローンの申し込みなどに必要な書類の発行や記名押印を求めた際は協力に応じていただくため、それらが接する機会と言えると思われます。ビレッジガルテンでは契約期間中もお互いにお声掛けがしやすいように街びらきイベント等を開催し、土地所有者様のご要望に応じてお顔合わせの機会などを設けさせていただくことも可能です。

10.前払い地代とはなんですか？

• 地代の一部を前払いで一括授受することです。権利金と相違し、一括で受け取っても期間の経過にともなって課税されることとなるため一時的に大きな納税額となることはありません。地上権残存期間50年（600か月）に渡る地代の一部のため、もし地上権者からの申し入れによって中途解約があった場合は未経過分の地代を返還しなくてはなりません。（ただしその場合、地上権者から土地所有者に対し未経過分地代を上回る額の中途解約損害金が支払われることとなります。）

11.保証金とはなんですか？

• 地上権者から土地所有者に預託される金銭等で、契約期間終了時に土地返還の義務が果たされた後に、返還を要します。万が一地上権者が建物を取り壊さずに退去した場合等の土地所有者の不利益を保証するものです。また地代の不払いなど地上権者が債務実行の遅延が生じた場合は、催告なしに保証金をこれらの弁済に充当することができます。

12.保証金は地上権者が変わるたびに返還しなければいけないのですか？

• 保証金の返還及び請求は地上権者が変わる際にする必要はありません。契約期間満了によって更地で土地が返還された時まで「保証金返還請求権」という権利が地上権者に引き継がれていきます。これは当該地上権と分離して第三者に譲渡や、担保に供することはできないものです。

13.地代の未払いがある場合どうすればいいですか？

• 保証金で充当が可能です。その際生じた保証金の不足額は追加で地上権者に請求が可能です。また地上権者が2年分以上の地代支払いを怠った場合、土地所有者は地上権の消滅を請求し、契約を終了させることができます。

14.地上権が譲渡された場合どのようにして確認できますか？

• 地上権者が地上権を第三者に譲渡する際には、第三者が契約内容を承継し遵守する旨の「差入書」に署名捺印したもので土地所有者に通知することが定められています。

15.契約書を紛失した場合は？

• 地上権設定契約書は公正証書にして公証役場で契約期間終了時まで保管されていますので万が一紛失されても契約効力は失われません。

16.地上権者が契約期間終了時に立退きを拒否した場合は？

• 定期借地権の場合、契約期間が終了すれば無条件に更地（原状）化して土地を明け渡すよう請求することが可能です（強制執行可能）。「正当な事由の判断」や「立ち退き料支払い」などは不要です。

17.固定資産税は軽減されますか？

• 多くの場合更地の状態に比較して大きく軽減されます。現行税制では面積が200m²以下の土地に建つ住宅地（小規模住宅用地）を固定資産税は1/6、都市計画税は1/3の課税標準とする税額軽減がなされます。
  ※税制詳細については必ず税理士にご相談ご確認ください。

18.土地の相続税評価はどうなりますか？

• 借地権割合や設定期間年数により割合は異なりますが、多くの場合、土地の相続税評価は下がります。
  ※定期借地権用地は期間が経過し残存年数が減るに従って土地評価が上がります。

19.保証金・前払い地代の債務控除を受けることは可能ですか？

• 可能ですが、全額債務控除はできません。保証金は契約期間終了時には返還しなくてはなりませんので債務控除できますが、全額ではなく残存年数に対応する複利現価率に応じて控除されます。前払い地代は中途解約があった場合に未経過分を返す義務がありますので、相続開始時における未経過分地代は債務控除を受けることが可能です。
  ※控除の割合など詳細については必ず税理士にご相談ご確認ください。

20.建物の維持管理は誰がするのですか？

• 地上権者です。建物だけではなく、共用庭の樹木や施設の管理は地上権者によって修繕・管理されます。つまり地上権の上に造られるものは地上権者による管理であり、賃貸マンション経営のような修繕・管理義務は土地所有者にはありません。ただし原状の土地に擁壁や境界フェンスなどが既設物としてある場合は土地所有者の修繕管理義務となります。

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